Faren til det amerikanske kjøpesenteret, den østerrikskfødte arkitekten Victor Gruen, så for seg kjøpesenteret som et slags europeisk sentrum for de amerikanske forstedene. Han så kjøpesentre som klimakontrollerte hovedgater, med postkontorer, supermarkeder og kafeer, satt midt i større komplekser med skoler, parker, medisinske sentre og boliger. Du trenger knapt å kjøre i det hele tatt. Gruen fant biler frastøtende.
Men bare en del av Gruens visjon fanget: den klimakontrollerte grå boksen, kjent for å oppmuntre til bilkultur i stedet for å stoppe den. I 1978 skvist den eldre Gruen mot hva ideen hans hadde blitt.
"Jeg vil benytte anledningen til å fraskrive seg farskap en gang for alle, " sa han. “Jeg nekter å betale underholdsbidrag for den jævla utviklingen. De ødela byene våre. ”
I dag, når jeg rusler rundt på University Place i hjembyen Chapel Hill i North Carolina, blir jeg rammet av hvor godt det er. I tillegg til butikkene, hvorav mange er lokale butikker, er det et stort døgnåpent treningsstudio, et CrossFit-studio, en skjønnhetsskole, en lokal AM-radiostasjon, en utpost fra politiavdelingens samfunnsavdeling og et barnemuseum. I den ene enden, hvor Belks varehus tidligere var, var et enormt sørøstlig gourmetmat-emporium med restaurant, kaffebar og matlagingskurs. I den andre enden, der Dillards varehus tidligere var, er en luksuriøs kino, hvor du kan få hummerruller levert rett til din plysj skinnsete. I atriet gjør lokale studenter leksene sine på komfortable sofaer og drar nytte av gratis wifi. På varme kvelder søler folkemengdene på kjøpesenterets populære eksklusive taqueria ut på fortauet, prater og nipper til margaritas.
Dette var ikke sant for et tiår siden. Da het University Mall, det var halvtomt og helt deprimerende. Moren min nektet å dra dit.
"For patetisk, " sa hun.
Transformasjonen som skjedde på University Place er bare ett eksempel på hvordan kjøpesentre endrer seg over hele Amerika. Mens overskriftene viser "Death of the American Mall", er virkeligheten mer sammensatt. Kjøpesentre er døende noen steder, ja, de altfor dyre-å-fjerne likene strø landskapet. Men andre steder blir kjøpesentre “livsstilsentre” omtrent som det Gruen så for seg. Og noen går utover det og blir til helt andre ting: leilighetskomplekser, kirker, skoler. Nede på veien ser byplanleggere enda mer bruk: gårder, forestillingssteder, pop-up event-rom.
Nedgangen, døden og transformasjonen av amerikanske kjøpesentre har flere årsaker. "Det er absolutt en funksjon av online e-handel, " sier Chris Calott, arkitekt og professor i arkitektur ved University of California, Berkeley. "Det har vært et stort varmesøkende rakett på kjøpesenteret."
Det er også rett og slett altfor mye butikklokaler i Amerika. Vi har mer enn dobbelt kvadratmeter detaljhandel per person enn Australia, og fem ganger mer enn Storbritannia. Utviklere bygde i en manisk takt fra 1990-tallet til midten av 2000-tallet, akkurat da internett begynte å endre detaljistlandskapet. Da slo Great Recession. Mange kjøpesentre som RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch og The Limited begynte å skodde hele eller mange av deres lokasjoner.
Calott anslår at 50 prosent av kjøpesentrene som opererte i USAs topp kjøpesenterår på 1960- og 1980-tallet, vil være borte i løpet av de neste 5 årene. Så mange kjøpesentre er allerede døde at de har skapt en sjanger med fotografering. Calott kaller “kjøpesenterporno:” skumle, elegante bilder av råtnende rom, stoppede rulletrapper, støvbelagte fotbaner og algefylte atriumfontener.
Men kjøpesentre 'utsikter varierer mye, avhengig av klassifisering. Eiendomsforskningsfirma Green Street Advisors sorterer kjøpesentre i fire klassetrinn - A, B, C og D, med plussgrader og minuser - avhengig av produktivitet og kvalitet på leietakerne. Et kjøpesenter i klasse A kan gi godt over $ 500 per kvadratfot, mens et kjøpesenter i klasse C bare kan tjene $ 250. Etter de fleste estimater er det omtrent 300 kjøpesentre i Amerika, og mer enn 700 kjøpesentre i klasse B, C og D.
Kjøpesentre i klasse A har det bra. I følge en rapport fra 2017 fra Green Street Advisors, har kjøpesentre med høy produktivitet doblet seg i verdien siden lavkonjunkturen. De har en tendens til å være lokalisert i velstående områder, og å bygges eller bygges om for å imøtekomme moderne kunders ønsker.
Rett utenfor Chapel Hill i byen Durham ligger The Streets at Southpoint, et kjøpesenter i klasse A + som åpnet i 2002. Southpoint ble bevisst designet for en Main Street-stemning og hentet visuell inspirasjon fra Durham sentrum. Fasaden med rød murstein er dekket med fauxalderte veggmalerier som reklamerer for forestillinger fra gamle tiders virksomheter og produkter: Williamson's Bakery (“Fresh Baked Products by Master Baker!”), Kinston Toasted Corn Flakes. Matretten ble designet for å ligne den rå åpne plassen til tobakkslagrene som en gang trivdes i Durham sentrum. Mens det meste av kjøpesenteret er inngjerdet, er det en utendørs fotgjengerfløy som heter Main Street, med fontener og benker og (falske) gammeldagse kumhull.
Southpoint og University Mall er eksempler - ett nytt, et gjenbrukt - av det Calott kaller det "nyutviklede livsstilsenteret."
"Den urbane utformingen av et livsstilsenter er at det gir den utendørs følelsen av fellesskap, den slags urbane, heterogen følelse, " sier Calott. "Det er en rekreasjon av en Main Street eller et pulserende urbant sentrum."
Dette er et kjøpesenter hvor folk ikke bare kommer for å shoppe, men for underholdning, mat og sosialt samvær. Dette er avgjørende, ettersom kjøpere ikke lenger bruker timer på å surfe slik de pleide.
"I løpet av dagene før internett skulle du gå til et kjøpesenter og gå til 20 butikker, " sier Ray Hartjen fra RetailNext, et selskap som leverer dataanalyse til detaljister. “De dagene er helt borte. Folk kommer til kjøpesenteret for to eller tre butikker - veldig kirurgiske shoppingoppdrag. ”
Så kjøpesentre trenger å finne måter å holde shoppere på i lokalene. Southpoint gjør dette med suksess, med kjøpere som stopper for å se “Music on Main Street” konsertserien, delta på yoga i butikken på Lululemon eller kvern rundt utenfor Cheesecake Factory, med buzzers i hånden.
På den andre siden av Durham ligger Northgate Mall. Den er klassifisert som en C + / B- eiendom. Da jeg var liten var det et yrende sted, med klassiske butikker fra 1990-tallet som Express og Gap, og en populær innendørs karusell. Nå er det vanligvis nesten tomt. Its Macy er stengt nylig, og det andre ankeret, en Sears, er på livsstøtte.
Northgate håper å følge University Place-modellen og gjenspeile seg selv som et sentralt blandet bruk med kontorlokaler, treningsstudio og en midlertidig utpost av folkebiblioteket. Men andre, lignende klasse B, C og D kjøpesentre blir enda mer radikale.
Over hele Amerika har dusinvis av kjøpesentre blitt omdannet til kirker. I Grandville, Michigan, overtok Mars Hill Bible Church en ankerbutikk i det forlatte Grand Village kjøpesenteret, og kalt sitt enorme kapell "The Hangar." Florida. En rekke andre megachurches har gjort forlatte kjøpesentre til religiøse campuser med full service. Andre kjøpesentre, som Euclid Square Mall i Euclid, Ohio, har hatt individuelle butikkplasser fylt med mange titalls små kirker.
Medisinske sentre er et populært ombruk, siden de krever mye plass og parkering. Skoler er en annen spirende bruk. En del av Austins døde Highland Mall er nå en ny filial av Austin Community College. I Montgomery, Alabama, åpnet det gamle Montgomery Mall nylig sine dører som Montgomery Preparatory Academy for Career Technology, som bruker de store plassene som laboratorier for undervisning i konstruksjon, snekring og sveising; over kjøpesenteret okkuperer et bypoliti og brannstasjon en tidligere klesbutikk. Andre kjøpesentre har blitt kontorlokaler: I 2016 kjøpte Google Mayfield Mall, det eldste innendørs kjøpesenteret i Nord-California, som det bruker som satellittcampus. Rackspace, et webhotellfirma, gjorde San Antonio sin uhyggelig nedlagte Windsor Park kjøpesenter til hovedkvarter, med kallenavnet The Castle.
Ironisk nok puster Amazon, nettstedet som mange ærer for å ha drept av kjøpesenteret, liv i minst ett dødt kjøpesenter. Stedet for Clevelands Randall Park Mall, på et tidspunkt det største i Amerika, er beregnet til å bli et Amazon-oppfyllingssenter, og bringer rundt 2000 arbeidsplasser til området. Eksperter forventer at mange tidligere kjøpesentre vil bli lager, distribusjonsanlegg og logistikksentre i løpet av de neste årene, ettersom behovet for industrilokale øker og behovet for butikkareal faller.
Mange utviklere saliv også over ideen om å gjøre kjøpesentre til bolig. Det er tross alt altfor mye detaljhandel og for lite boliger (spesielt rimelige boliger) i mange byer. Selv om mange prosjekter er blitt konseptualisert, er det bare noen få som er realisert så langt. Det mest fremtredende eksemplet er Providence, Rhode Island's Arcade Providence, det eldste kjøpesenteret i Amerika, som har konvertert gamle butikklokaler til rimelige mikroplasser. Calott er for tiden involvert i et prosjekt for å gjøre varehuset i et dødt kjøpesenter om til kontorlokaler med boliger på taket. Men å transformere mellomrom dette radikalt er ikke lett, og ordninger har ikke alltid gått bra.
Noen halvtomme kjøpesentre prøver ville ideer for å fylle plass og tiltrekke folkemengder: hundeløp, innendørs grønnsakshager, bryllupssteder, til og med kunstige bølgemaskiner for innendørs surfing. Andre har prøvd å bli kunstinkubatorer, og tilbyr lav leie til kunstnere, gallerier og forestillingssteder.
Noen kjøpesentre, selvfølgelig, vil ganske enkelt bli revet med. Men dette er en "kostbar proposisjon, " sier Calott, og vil bare skje når en by bestemmer at det er en slik verdi for landet det har råd til rivningen. I mange landlige områder og Rust Belt-byer vil forlatte kjøpesentre fortsette å forfalne på plass.
Det ene stedet der tradisjonelle kjøpesentre fortsatt blomstrer? Asia. Her i Hong Kong, hvor jeg bor det meste av året, foregår en enorm mengde dagligliv i rammen av enorme høye kjøpesentre. Kjøpesentre har skøytebaner, innendørs lekeplasser, konsertlokaler, barnehagesentre. Noen av byens beste restauranter ligger i kjøpesentre; Det er ingen mening her at det å spise i et kjøpesenter er minst mulig. Kjøpesentrene er også integrert i byens struktur slik at de kobles direkte til leilighets tårn, kontorer og offentlig transport. En del av dette skyldes klimaet. Her, og på steder som Singapore og Dubai, kan varmen være så undertrykkende at det bare er lettere å holde seg innendørs.
Hver mandag kveld kommer jeg fra t-banen direkte inn i kjøpesenterkomplekset ved Tai Koo Shing. Jeg tar en te på Starbucks og går opp til et av de vedlagte leilighetstårnene, der jeg veileder en videregående skole på engelsk. Etterpå går jeg ned igjen, handler middagssalg i supermarkedet i kjøpesenterkjelleren, og går deretter tilbake på toget. Alt uten å forlate kjøpesenteret. Det er den viktigste opplevelsen med blandet bruk, ingen bil nødvendig.
Ville Victor Gruen ha godkjent det?
